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审理物业服务合同纠纷案件的思考与建议

发布时间:2017-02-18    

 

审理物业服务合同纠纷案件的思考与建议

 

今年来,随着城市化进程的不断深入,商品房市场不断蓬勃发展,商品房市场的发展也同时带动其他行业的发展,物业服务行业更是因此因运而生,物业服务行业的兴起对于商品房市场发展不太完善的我国中西部县域城镇来说是一种新类型的服务行业。任何行业都不会是法外之地,物业服务行业同样也应当受到法律法规的规范。在我国现行的合同法、物权法等对物业服务都进行了原则性的法律规范,国务院的《物业管理规范》对物业服务做了比较全面和具体的规范,上述规范虽然能够调整物业服务的行业规范,但规范和制度不尽完善。

丹寨县作为西部比较落后的县域城镇,但在商品房经济发展的影响下也出现了物业服务公司。本院在今年来受理十几起物业服务合同纠纷,物业服务合同纠纷的产生对于本院来说可称得上是新类型案件,本文就审理物业服务合同纠纷过程中的问题进行简单分析。

一、物业服务合同纠纷案件的特点

1、案件纠纷多为群发性的系列案

物业服务合同纠纷案件,双方当事人争议的标的大多为物业服务费用的给付,物业服务公司作为一个小区的公共服务提供者,接受服务的对象为小区所有的业主居民。对于因服务费用给付产生的纠纷,大多是小区的业主作为被告,因此此类案件往往具有群发性的系列案件。

2、案件标的额小争议大

物业服务合同纠纷往往是服务提供者在提供服务后,服务接受一方往往因对服务水平不满而拒付服务费用产生的纠纷,此类的合同纠纷案件与其他经济合同纠纷案件相比较,该类纠纷案件的争议标的额仅仅是业主拖欠的物业服务费用,标的额较小,因此很多法院在审理此类纠纷时为节约司法资源大多适用小额速裁程序进行审理。但纠纷双方当事人对于案件事实的争议比较大,因合同中约定的服务内容和服务项目大多不明确,并且物业公司提供的物业服务往往达不到业主的期望值,故双方对案件事实争议比较大。

3、案件调解率低服判息诉高

业主拒交物业服务费的抗辩理由集中为两类,一类为对物业服务质量不满意因而拒绝交费。在此类抗辩中,业主多会将小区环境照片作为证据提交,并对物业服务存在的相关问题进行长篇大论;另一类是不承认和物业公司的合同关系因而拒绝交费,主要是前期物业服务合同到期后形成的事实物业服务关系、物业服务合同到期后的事实服务合同关系,还有的是由于没有设立业委会,委托当地基层组织与物业服务公司签订的物业服务合同关系。在大多数情况下,因为证据规则、举证责任及有关物业服务的法律、司法解释的规定,上述抗辩多不能成立,有的当事人对抗情绪激烈,导致案件很难达成调解协议。但人民法院依据相关法律法规和司法解释作出裁判后,败诉一方有的能够接受审判人员在判决书中对相关法律条文的解释而服判,有的则因标的额不大不想浪费诉讼成本而未提起上诉。

二、审理物业服务合同纠纷存在的问题

1、物业服务合同的性质

     在业主与开发商购买房屋时,商品房买卖合同中对前期物业服务进行约定,由开发商临时委托物业公司对小区进行前期物业服务,待小区业主委员会成立后由业主委员会另行与物业公司签订物业服务合同。因此开发商依据商品房买卖合同该项条款的约定与物业公司签订前期物业服务合同,前期物业服务合同是开发商与物业服务提供者签订,该合同是否对合同之外的业主产生约束力。依据合同相对性原则,合同约定的权利义务的效力只产生于合同双方当事人之间,即开发商与物业服务提供者之间签订的前期物业服务合同依照合同相对性原则,该合同对小区业主不应当产生约束力。但是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,该司法解释条文突破了合同的相对性原则,现实情况中不乏突破合同相对性的法律规范,如合同的代位撤销权、买卖不破租赁、建设工程施工合同中分包人的连带责任等。随着市场经济的出现,在现代市场条件下,由于交易关系的复杂化以及持久合作关系的普及,减少了合同当事人的确定性。为了实现一项合同,常常需要多方共同努力,需要建立新的关系并接受新的依赖关系或利益关系,真正履行合同的参加人可以包括协议之初的缔约人以外的当事人,如转包商、债权人等等。这样,第三人介入了原来的合同关系,法律无法忽视他的存在。推定合同关系有着明确的、孤立的界限的合同相对性原则,就常常不符合社会现实情况了,这就需要创设种种例外规则,以实现真正的公平和正义。因此物业服务合同中被告以物业服务合同不是业主与服务提供者签订不应对业主发生法律效力的抗辩理由不应得到支持。

2、物业服务合同对服务内容不明确

对于服务提供者履行的物业服务内容和范围,因开发商与物业服务提供者在前期物业服务合同约定的内容不具体,但是现实中业主委员会又迟迟难以成立的情形下,业主与物业服务提供者就物业服务的内容和范围也是案件事实争议的焦点。前期物业服务合同约定的物业服务提供者对小区的公共部分提供物业服务,但公共部分如何认定双方存在较大争议,往往物业服务提供者以节约管理成本为由大大缩小物业服务的,比如下水管道的堵塞应当如何界定堵塞部位为是否为公共部分“公共部分”。对于开发商与物业服务提供者签订的前期物业服务合同中关于物业费用价格的收取,根据2007年颁布的《物业管理条例》第四十条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”该规定中对于价格主管部门是否应当对物业服务费用的价格标准进行监督。另外,对于物业服务提供者在提供服务过程中不能及时提供服务是否可以认定物业服务提供者在履行合同义务过程中存在过错,因对于物业服务提供者是否及时提供物业服务在现实中比较难以认定并且当事人举证困难,因此双方当事人的该争议焦点给审判带来一定困扰。

三、审理物业服务纠纷案件的建议

《物业管理条例》第十条规定:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”业主委员会对保障每个业主的权利极为重要,但现实情况中,因为诸多原因导致一些小区的业主委员会迟迟不能成立,因此行政主管部门应当依据该条例的规定积极主导小区业主委员会的成立。业主委员会成立后,行政主管部门应当主导小区业主委员会对小区的物业服务纠纷进行调解,当今提倡多元化矛盾纠纷解决方式,因此业主委员会应当承担该项职能,当然业主委员会的调解职能不应当仅仅限于物业服务纠纷的调解。人民法院对于物业服务纠纷案件应当与业主委员会之间形成诉调对接机制,对案件进行繁简分流,对于物业合同纠纷案件尽量使用速裁程序,减少当事人的诉讼成本节约司法资源。

           兴仁法庭:潘国先    2016年12月8日


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